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【观点】房屋销售不断下滑 美国地产行业到底发生了什么?

来源:猎金财经 2019-05-22 14:46:00
内容
摘要

尽管抵押贷款利率下降,但美国房屋销量仍在不断下降,抵押贷款申请却大幅增加。美国房地产业到底发生了什么?

  鉴于抵押贷款利率已从去年11月的近期高点大幅下降,从逻辑上讲,美国房屋销售下滑是一种令该行业感到困惑的现象。

  成屋销售——包括独栋房屋、联排别墅、公寓较去年4月下降4.4%,季节性调整总数为519万户。全国房地产经纪人协会表示,该数据从去年12月开始下跌10.1%、1月份下跌8.7%、2月2.3%、3月继续下跌5.4%后。创造出了自房地产泡沫破裂以来最大的累计跌幅。

  报告称,房屋销量下降的一个原因是学生贷款“阻碍了千禧一代购房者”。不过这是美国经济中一个持续的因素,而不是短期出现的。

  但抵押贷款利率已经下降。这应该会促进销售。房地美等30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率4月份跌至4.1%,为2018年1月以来的最低水平,低于2018年11月的4.9%,也低于2018年4月的4.5%。

  这些较低的抵押贷款利率所产生的影响有多小,在下面的图表中可以明显看出。即使是2月份的一个月奇迹也比2018年2月低2.8%。4月份,经季节调整的519万套住房销售年率(SAAR)不仅比2018年4月下降4.4%,而且比2017年4月下降6.3%,比2016年4月下降5.3%:

  但事实是:抵押贷款银行家协会每周公布的购房抵押贷款申请数量一直在上升。这些是潜在购房者购买房屋的抵押贷款申请,而不是房主为现有抵押贷款再融资的抵押贷款申请。由于抵押贷款利率较低,1月份购房抵押贷款申请开始同比增长,这是可以预料的。

  从3月底到5月初,连续四周的购房抵押贷款申请环比增幅达到两位数,增幅从10%到21%不等。

  因此,这就形成了一个有趣的局面:成屋销售连续几个月下滑,而购房抵押贷款申请却在飙升。

  这可能意味着,借钱买房的人想买,而那些不需要贷款的现金充裕的家庭,或投资者,以往可能通过债券销售等,或从海外资金购房,正在退出市场。

  全美房地产经纪人协会(NAR)的报告显示,4月份全现金销售额占总购买量的比例从去年4月的21%小幅下降至20%。

  经过季节性调整后,2019年4月的全现金交易额为104万笔,而2018年4月为114万笔:按SAAR计算下降了8.8%,即10万笔,整体销售额下降了约2%。

  因此,根据NAR房地产经纪人的报告,这表明现金买家的需求疲软。但这只是购房抵押贷款申请上升和销售下降之间差异的一小部分原因。

  在某些情况下,收紧贷款标准可能会导致更多的抵押贷款申请因为利率更高而被拒绝,但贷款标准并没有收紧;美国联邦储备委员会 5月初公布的高级信贷员调查显示,对于不合格的大额住宅抵押贷款,银行在第一季度放松了放贷标准。

  另外,新屋销售上升也构成了成屋销售疲软的一小部分。新房子销售的数据尚未公布4月,但3月较上年同期上升3%,经季节性因素调整后的年增长率的新房的销售是69.2万户,远低于3月成屋销售521万。因此,新房销售上升3%对整体房屋销售的影响并不大。

  还有其他原因造成了抵押贷款申请上升和房屋销售下降之间的差距。

  几年前,美国财政部金融犯罪部门开始有选择地打击某些地区的洗钱计划,对这些地区的房地产交易实施报告要求。去年年底,该机构扩大了该计划,将申报购买金额的门槛降至30万美元及以上,并包括使用加密货币进行支付,以“进一步协助追踪非法资金和其他犯罪或非法活动,并为未来在该领域的监管努力提供信息”。

  所以房屋销售下滑,很可能的部分原因在于,这些非法交易的存在。

  另外包括外国投资者在内的投资者数量下滑,可能会解释为什么现房销售一直在下降,而抵押贷款申请数量不断上升,说明受抵押贷款利率下降的影响,美国家庭仍在努力买房。

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(本文内容仅供参考,并不构成投资建议!投资者据此操作,风险自担。)

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