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英国疫情正经历“最坏的几周”,国锐地产亏本卖掉伦敦繁华区商业项目

来源:华夏时报 2021-01-16 17:52:32

  华夏时报记者李未来北京报道

  5年前收购时声称要长期持有的海外不动产,如今亏本卖了出去,国锐地产有限公司(下称“国锐地产”,0108HK)迫于英国严峻的疫情形势,不得不“割肉自救”。

  1月10日国锐地产发布公告称,以3096万英镑(约2.72亿元人民币)的价格出售伦敦一处物业(Boundary House),建筑面积45062平方尺(约5000平方米),出售该物业预计亏损47.6万英镑(约418万人民币)。

  至于亏损也要卖的原因,国锐地产方面称,“鉴于COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌,董事认为出售事项的代价属公平合理,现时正是本集团出售目标公司及变现其投资收益的恰当时机。”

  曾是国锐扭亏的关键

  英国正在经历“最坏的几周”。

  1月11日,英格兰首席医疗官、英国政府首席医疗顾问克里斯.惠蒂接受英国广播公司采访时说,英国公共医疗服务系统国民保健制度因疫情承受巨大压力,进入“最危险时期”,“今后几周”将是疫情“最坏的几周”。

  传播力极强的新冠病毒变异品种在英国出现后,英国确诊人数陡增,1月5日新增确诊超过6万例,创造确诊人数新高。截止伦敦当地时间1月11日,英国累计确诊超311万例,累计死亡已超8万例。

  目前英国每日确诊病例还处在4-6万的高峰期。

  国锐地产此次出售的Boundary House就在英国首都伦敦,根据其描述,该物业“坐落于日渐繁华的Aldgate区,该区域入驻多家科技、媒体及电信企业且为伦敦市著名的金融及保险地带。”

  并且,Boundary House邻近多条铁路干线及地铁站,铁路交通比较方便。该物业是一座办公大楼,由一层地下室、地面上七层楼、地库储物空间及七个停车位组成。

  2016年国锐地产以2968.7万英镑的代价买下Boundary House,期望给公司带来稳定的租金收入。收购之后,Boundary House一直有长期稳定的租户,也有稳定的现金流入,预计每年能有120万英镑的租金收入。后来国锐地产又收购了Juxon House,每年预计可贡献630万英镑的租金收入。

  租金收入后来成了国锐地产业绩扭亏的“救命稻草”,2016年-2019年国锐地产的租金收入分别为369.1万港元、1021.1万港元、6394.5万港元、7881.7万港元。

  得益于租金收入的大幅提高,国锐地产在2018年扭亏为盈,净利润为957.9万元,2019年净利润大幅提升至9859.9万元。而提供租金收入的主要就是Juxon House以及Boundary House。

  现金流吃紧

  国锐地产卖掉Boundary House的原因,一是疫情爆发后该物业估值正逐渐走低,一是国锐地产的现金流吃紧。

  2019年底,Boundary House估值尚有3250万英镑,2021年1月8日,却掉到了3130万英镑。最终Boundary House的成交价格是3096万英镑。

  另外,2020年上半年国锐地产经营性现金流量净额骤降至-4791.5万港元,靠变卖资产收到2215.3万港元和关联方垫款2.28亿港元勉强度日,截止2020年6月底,国锐地产手持现金2.54亿港元,银行及其他借款却高达20.75亿港元,约占其总资产的三分之一。

  因为借款较多,国锐地产的财务费用飙升。2020年上半年国锐地产财务费用高达5900万港元,因此虽然上半年有1.62亿港元的营业收入,且其租金收入依然能达到5436.2万港元,但却亏损了662.3万港元。

  为了缓解负债,降低财务费用,国锐地产只好“断腕”,出售能为其带来稳定现金流的资产。

  出售Boundary House所得3096万英镑中,1170万英镑直接用于偿还项目公司所欠的银行贷款,1896万英镑用于偿还国锐地产此前向其发放的贷款,30万英镑用于出售开支。

  国锐地产强调,“经考虑出售事项将为本集团提供即时现金流入,董事认为,出售事项对本公司而言属良机,使本集团可偿还银行贷款及本公司贷款,并将其财务资源重新调配于可提升股东价值的任何合适投资机遇。”

  除此之外,国锐地产还打算把位于北京亦庄的国锐广场B座出售,该物业属于商业性质,做办公使用。国锐地产称计划出售或租赁国锐广场B座的若干单元,但“受限于中国北京亦庄之市况”,目前是按中长期出租给客户。

  北京一名不愿透露姓名的房地产专家告诉记者,疫情之后北京的写字楼空置率较高,而且还需要给客户减免租金的政策,对持有者来说,收入就会减少,商业和住宅不同,疫情后市场估值也会下降,这对持有者来说是不利的。

  关于出售Boundary House和国锐广场的相关问题,记者向国锐地产发送了采访提纲,但截至发稿之日尚未收到回复。

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